Immobilienkredit. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Eine Immobilie ist eine große Entscheidung. Wir begleiten dich von der ersten Kalkulation bis zur Auszahlung.
Anfrage und Beratung kostenlos. Endgültige Entscheidung über Konditionen trifft die Bank.
Eine Immobilienfinanzierung läuft anders als ein klassischer Privatkredit. Wir prüfen Bonität, Objekt und Eigenkapital im persönlichen Gespräch — und stimmen Förderprogramme mit ab.
Deine Vorteile
Was dich beim Immobilienkredit bei DeinKredit erwartet.
Mehrere Banken im Vergleich
Statt einer einzigen Hausbank.
Persönlich bei großen Fragen
Bei dem, was du nicht im Formular klären willst.
Förderung mitgedacht
Zum Beispiel KfW-Programme.
Digitale Abwicklung
Wo es geht — Notar bleibt natürlich Notar.
Klare Sprache
Statt Fachchinesisch.
So funktioniert's
Klar geführt — Schritt für Schritt.
Erstes Gespräch und Zielklärung
Unterlagen und Bonität sichten
Banken-Vergleich und Förderung prüfen
Konkretes Angebot
Notar und Auszahlung
Was ist ein Immobilienkredit?
Ein Immobilienkredit — auch Immobiliardarlehen oder Baufinanzierung — finanziert Kauf, Neubau, Anschluss oder Modernisierung einer Immobilie. Es ist ein besonderes Produkt: hohe Summen, lange Laufzeiten, dingliche Sicherung über eine Grundschuld. Die Vermittlung erfolgt nach § 34i GewO mit besonderen Pflichten gegenüber dir als Verbraucher.
Welche Bausteine gehören in deine Finanzierung?
Die wichtigsten Stellschrauben: Sollzinsbindung (5, 10, 15, 20 Jahre oder Volltilger), Anfangstilgung (mindestens 2 % im aktuellen Zinsumfeld empfehlenswert), Sondertilgungsoptionen (oft 5 % p.a. kostenfrei), Tilgungssatzwechsel, sowie KfW- und BAFA-Förderungen für Sanierung und energieeffizienten Neubau. Eine durchdachte Kombination dieser Bausteine entscheidet darüber, wie schnell und planbar du schuldenfrei wirst.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Faustregel: Die Kaufnebenkosten — Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch, ggf. Makler — solltest du aus Eigenmitteln zahlen. Sie liegen je nach Bundesland und Konstellation bei 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital senken den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz spürbar. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und risikoreicher.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert der Immobilie. Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 400.000 € und einem Kredit von 320.000 € liegt der Auslauf bei 80 Prozent. Banken arbeiten in Stufen — typische Schwellen sind 60, 80, 90 und 100 Prozent. Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zinssatz. Wer knapp über einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob etwas mehr Eigenkapital die nächste Stufe und damit einen besseren Zins ermöglicht.
Anschlussfinanzierung — wann zu welchen Konditionen?
Nach Ablauf der Sollzinsbindung steht meist eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Du hast drei Optionen: Anschlussfinanzierung bei derselben Bank (Prolongation, oft ohne neue Bonitätsprüfung), Umschuldung zu einer anderen Bank (besserer Zins möglich), oder ein Forward-Darlehen (Sicherung heutiger Zinsen für später, mit Aufschlag). Ein Vergleich mehrere Jahre vor Ablauf lohnt sich fast immer.
Was prüft die Bank wirklich?
Die Bank prüft drei Bereiche: Bonität (Einkommen, Schufa, Haushaltsrechnung, Verpflichtungen), Objekt (Lage, Zustand, Beleihungswert, Drittverwendbarkeit), und Eigenkapital (Höhe, Herkunft, Nachweis). Bei selbst genutzten Immobilien ist die Bonität entscheidend, bei Kapitalanlagen kommt die nachhaltige Mieteinnahme dazu. Effektivzins-Berechnung erfolgt nach § 6 PAngV.
Sondertilgung und Rückzahlung — was geht?
Während der Sollzinsbindung sind Sondertilgungen nur möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart sind (üblich: 5 % der Kreditsumme jährlich). Nach 10 Jahren Sollzinsbindung kannst du nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist vollständig ablösen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei vorzeitiger Ablösung innerhalb der Zinsbindung darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Für wen geeignet — und für wen nicht
Ehrlich vorab: Nicht jede Lebenssituation passt zum Immobilienkredit. Eine kurze Selbst-Einschätzung erspart spätere Enttäuschungen.
Geeignet, wenn …
- … du eine Immobilie kaufen, bauen oder umfassend modernisieren willst.
- … du Kaufnebenkosten und Eigenkapital sauber dargestellt hast.
- … du ein stabiles, langfristiges Einkommen aus festem Arbeitsverhältnis hast.
- … du eine Anschlussfinanzierung für ein bestehendes Darlehen planst.
- … du KfW- oder BAFA-Förderung parallel nutzen willst.
Eher nicht geeignet, wenn …
- … du kurzfristig Kapital für ein konkretes Konsumprojekt brauchst — Privatkredit passt besser.
- … du noch ohne klares Objekt oder Budget unterwegs bist — Vorbereitung statt Antrag.
- … deine Beschäftigungssituation noch unklar ist (Probezeit, befristet).
- … du Eigenkapital und Kaufnebenkosten zu 100 % über andere Kredite finanzierst.
- … das Objekt nicht drittverwendbar ist (Spezialimmobilien, schwierige Lage).
Häufige Stolpersteine
Diese Fehler sehen wir in der Beratung am häufigsten. Sie sind alle vermeidbar.
Kaufnebenkosten unterschätzt
Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und ggf. Makler summieren sich je nach Bundesland auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 36.000 bis 60.000 € — sofort, bar, aus Eigenkapital.
Tilgung zu niedrig gewählt
Eine Anfangstilgung von 1 % bei aktuellem Zinsumfeld bedeutet eine Tilgungsdauer von weit über 40 Jahren. Mindestens 2 %, besser 2,5–3 % einplanen, sonst wird die Anschlussfinanzierung zur Belastung.
KfW- und BAFA-Förderung nicht parallel beantragt
Förderkredite und Zuschüsse — etwa der KfW oder der BAFA — für energieeffizientes Bauen, Sanieren oder Wohneigentum müssen vor Vertragsabschluss beantragt werden. Wer den Kreditvertrag zu früh unterschreibt, verliert die Förderung.
Sollzinsbindung zu kurz gewählt
In stabilen oder steigenden Zinsphasen sind kurze Sollzinsbindungen ein Risiko. Wer Planungssicherheit will, sollte 15 oder 20 Jahre erwägen — kostet etwas mehr, schützt aber vor unangenehmen Überraschungen.
Checkliste vor dem Antrag
Acht Punkte, die du in 15 Minuten durchgehen kannst. Sie beschleunigen die Bearbeitung und verbessern dein Angebot.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Üblich sind 10 bis 20 Prozent inklusive Nebenkosten. Es gibt auch Konstellationen mit weniger.
Was ist eine KfW-Förderung?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert zum Beispiel energieeffizientes Bauen und Sanieren. Welche Programme aktuell offen sind, prüfen wir gemeinsam.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Etwa 12 bis 36 Monate vor Ende der Zinsbindung. So bleibst du flexibel.
Was ist die ESIS?
Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) ist ein Pflichtdokument für Immobilienkredite. Es zeigt alle wesentlichen Konditionen — Sollzins, Effektivzins, Gesamtkosten, monatliche Rate, Tilgungsplan, Risiken — in einem einheitlichen Format. Du bekommst es vor Vertragsabschluss und kannst Angebote damit sauber vergleichen.
Was ist die Beleihungswert-Grenze?
Der Beleihungswert ist ein konservativer Wertansatz der Bank für die Immobilie — meist 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Die Beleihungswert-Grenze (oft 60 %) markiert den günstigsten Zinsbereich. Wer darüber finanziert, zahlt Zinszuschläge.
Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank?
Die Hausbank schickt meist 3–6 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot. Das ist bequem, aber selten das günstigste. Ein paralleler Vergleich mit anderen Banken — auch über einen Vermittler — bringt oft spürbare Zinsersparnis.
Was, wenn meine Schufa nicht perfekt ist?
Bei Immobilienkrediten ist die Schufa wichtig, weil hohe Summen über lange Zeit laufen. Leichte Einträge sind verkraftbar, harte Negativmerkmale meist nicht. Ein zweiter Antragsteller und höheres Eigenkapital können viel ausgleichen.
Lohnt sich ein zweiter Kreditnehmer?
In der Immobilienfinanzierung fast immer. Zwei Einkommen verdoppeln die tragbare Rate und verbessern die Bonität. Bei Ehepartnern ist die gemeinsame Aufnahme der Regelfall.
Was kostet die vorzeitige Rückzahlung?
Während der Sollzinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die schnell mehrere Tausend Euro erreichen kann. Nach 10 Jahren Bindung kannst du nach § 489 BGB jederzeit kündigen — ohne Entschädigung.
Selbstständige und Freiberufler — geht das?
Ja, aber mit höheren Anforderungen: drei Jahresabschlüsse, aktuelle BWAs, stabile Ertragslage. Banken bewerten den durchschnittlichen Gewinn vor Steuern, nicht den Umsatz. Mehr dazu auf der Seite „Kredit für Selbstständige".
Was tun, wenn die Bank ablehnt?
Bei Immobilienkrediten lohnt sich besonders eine ehrliche Ursachenanalyse: zu wenig Eigenkapital, zu hoher Beleihungsauslauf, Bonität, Objektbewertung? Mit angepasstem Konzept oder anderem Objekt ist ein zweiter Anlauf oft erfolgreich.
Bereit für deine Immobilie?
Lass uns das in Ruhe besprechen.